Copropriétés à conseil d’administration : bonne ou mauvaise nouvelle ?

Vous vous interrogez sur la réforme de la gouvernance des copropriétés ?

Claire Bessalem, notre experte en gestion de copropriété vous apporte les réponses dans l’article ci-dessous.

Parmi les nombreuses évolutions de la législation qui concerne les copropriétés, ELAN projette de réformer la gouvernance des copropriétés, unanimement reconnue comme étant trop rigide et complexe, et ce afin de faciliter la gestion et d’accélérer les travaux.

L’innovation concerne le conseil d’administration pour les copropriétés de plus de 100 lots à usage d’habitation, de bureau ou de commerce dont le GRECCO (Groupe de Recherches En Copropriété) fût l’inspirateur. La question qui taraude les parlementaires est d’améliorer la rapidité et l’efficacité des prises de décisions en matière notamment de travaux.

Est donc mis en balance, d’une part, les droits des copropriétaires de participer à chacune des décisions, et d’autre part le droit de se passer d’une décision collective lorsque celle-ci, au regard de ses avantages, peut apparaître comme une procédure trop lourde.

L’article 47 de la ELAN ne vise pour le moment que les copropriétés de grande taille; celles dotées de plus de 100 lots à usage d’habitation principales, et celles ne comportant aucun lot à usage d’habitation. Pour ces résidences, un conseil d’administration de 3 à 11 membres doit être constitué, à quelques exceptions près. Les membres du conseil d’administration seront désignés par l’assemblée générale (article 48) parmi les copropriétaires, associés,  accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité.

Si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner les membres, il est possible pour les copropriétaires ou le syndic de saisir le juge pour obtenir leur désignation. Si cette désignation est impossible, un administrateur judiciaire sera alors désigné et les pouvoirs du conseil d’administration lui seront attribués.

Quelles sont les attributions du conseil d’administration ?

Les membres sont élus pour 3 ans renouvelables (article 49), et peuvent être révoqués collectivement par chaque assemblée générale, laquelle doit alors élire un nouveau conseil d’administration, sans que la question ait à être inscrite préalablement à l’ordre du jour.

Le conseil d’administration adopte ses décisions à la majorité absolue de l’ensemble de ses membres, chacun disposant d’une voix (article 50). Il peut décider seul et détenir les prérogatives dévolues au conseil syndical (article 51). Il doit rendre compte de sa gestion chaque année lors de l’assemblée générale annuelle, et présenter les comptes du syndicat établis par le syndic et certifiés par un expert-comptable (article 52).

Les aspects positifs :

  • Si la prise de décision est possible tout au long de l’année, alors l’engagement des travaux sera véritablement facilité : le syndic pourra de ce fait lancer des travaux ou décisions courantes sans attendre l’assemblée générale, et sans devoir convoquer une assemblée spéciale, entraînant une diminution des frais pour les copropriétaires.
  • En matière de travaux énergétiques, le vote des travaux par le conseil d’administration favorisera l’entretien du patrimoine (les assemblées générales classiques sont encore en effet peu enclines à voter les dits travaux)
  • La structure renforcée du conseil syndical obligera ses membres à prendre pleinement conscience de leurs devoirs et à mieux se consacrer à leurs obligations.

Les aspects négatifs :

  • En premier lieu, il est observé l’institution de 3 étages décisionnels, avec des allers-retours entre chaque organe, c’est-à-dire une inertie renforcée par une communication alourdie.
  • Le transfert de compétences de l’assemblée générale vers le conseil d’administration dépossède en quelque sorte les copropriétaires de leur droit fondamental de décider conjointement du sort de l’immeuble.
  • Les partisans des syndics affairistes verront d’un mauvais œil cette concentration du pouvoir décisionnel au détriment des petits copropriétaires qui se voient de ce fait obligés de payer des travaux qui leur sont imposés.
  • Un pas vers la commercialisation de la copropriété ?
  • Le changement du rôle du conseil syndical (mission de contrôle du Syndic) risque d’être mal perçu par une partie des copropriétaires.

L’avis des spécialistes … Il y a des pours et des contres, la pratique verra sans doute les limites mieux que la pure théorie…

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Claire BESSALEM

Référent copropriété et rédactrice en chef de https://vivre-en-copro.com/

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