Les derniers décrets d’application de la loi ELAN

Rappelons tout d’abord que la loi ELAN a été promulguée le 24 Novembre 2019 et constitue « la » réforme la plus novatrice après ALUR qui déjà, avait donné un coup de semonce dans l’activité des syndics.  

La loi ELAN fait paraître un nouveau chapitre clé de l’histoire de la copropriété, par deux mécanismes opératifs : tout d’abord, l’intervention directe du gouvernement quant à la redéfinition du régime même de la copropriété, le législateur souhaitant d’une part instaurer des régimes différents selon la taille des immeubles, d’autre part la refonte complète du droit de la copropriété en vue de sa simplification : un nouveau Code, simplifié donc, est prévu pour paraitre d’ici 2021.

Notre experte en gestion de copropriété, Claire Bessalem vous propose dans cet article, de faire un tour d’horizon des décrets et ordonnances déjà parus lesquels transforment dés à présent les relations syndic-copropriétaires.

Décret n° 2019-298 du 10 avril 2019 relatif au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière

Créé par la loi ALUR, modifié par la loi Egalité et citoyenneté (L. n° 2017-86, 27 janv. 2017), le CNTGI a été à nouveau réformé par la loi ELAN : il a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Le décret du 10 avril 2019 précise la composition et les règles de fonctionnement du CNTGI ainsi que de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers : 

La Loi ELAN a en effet supprimé le dispositif d’encadrement des loyers qui avait été instauré par la Loi ALUR pour le remplacer par un autre dispositif, pour le moment à titre expérimental jusqu’au 24 novembre 2023, pour les seules communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille.

Décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du code de la construction et d’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation et au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan :

Le décret porte sur l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs, l’adaptation des logements existants aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire et enfin sur la modification de l’échéancier de paiement relatif aux contrats de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan et modifie les  dispositions réglementaires pertinentes du CCH et du décret n° 2016-1282. Désormais, l’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de deux étages et accueillant des logements en étage ou en sous-sols (article 1).

Par ailleurs, le décret prévoit que les circulations et les portes des logements doivent, dès la construction du bâtiment, présenter des caractéristiques minimales, définies par arrêté du ministre chargé de la construction, permettant la circulation de personnes handicapées (Article R*111-18-2 CCH) dans la fourchette de minimale de 20% des logements. Enfin, le décret prévoit, en cas d’une demande de réalisation de travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, aux frais du locataire, un délai d’autorisation tacite du bailleur abaissé à 2 mois (au lieu de 4 anciennement). 

Ordonnance n°2019-418 du 7 mai 2019 :

Cette ordonnance rend désormais possible de différer l’application du régime de la copropriété après la vente d’un logement social et créé une sous-section intitulée « vente de logements à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété » (articles L. 443-15-5-1 à L. 443-15-5-8 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Il s’agit ici d’organiser pour les logements de type HLM une transition progressive, pour l’acquéreur, vers le statut de copropriétaire, dans la limite maximale d’un délai de dix ans à compter de la première vente opérée dans l’immeuble. La date prévue pour ce transfert est commune à toutes les ventes qui auront lieu dans l’immeuble, sans qu’il soit donc possible de prévoir de date différente pour chacune d’elle.

Décret n° 2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur : 

Le décret porte sur les travaux de rénovation de façades des immeubles de moyenne hauteur (entre 28 et 50 m de haut), notamment en matière de risque incendie. Les travaux « ne peuvent être exécutés qu’après autorisation de l’autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles prévues, pour le type d’immeubles concernés, dès lors qu’ils concernent au moins une façade et mettent en œuvre des matériaux susceptibles de concourir au risque incendie ». Le décret donne également la définition d’un système de façade et prévoit que « le système de façade retenu doit permettre l’intervention en sécurité des services de secours et de lutte contre l’incendie ».

Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité et répartition des frais de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation et/ou professionnel :

Le décret prévoit que les bâtiments « dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m2.an » devront être équipés prioritairement de compteurs individuels de calories. Pour des consommations inférieures, l’échéance est prévue au 25 octobre 2020. Le texte prévoit une série d’exceptions, à justifier dûment cependant : impossibilité technique, coût excessif ou valeurs de consommation inférieure fixée par arrêté. Dans ce cas, le législateur propose l’installation de répartiteurs de chauffage. La télé-relève est exigée dès octobre 2020 pour les compteurs déjà posés, au plus tard le 1er janvier 2027 pour les autres. Mêmes obligations pour la consommation d’eau froide sanitaire: les systèmes de comptages devront être posés pour le 25 octobre 2020, en télé-relève aussi. L’eau chaude dépendra des facultés de comptage, le cas échéant par l’application d’un forfait.

Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne :

Les documents « communs » concernent le règlement de la copropriété, la fiche synthétique actualisée, le carnet d’entretien, les diagnostics techniques, les contrats d’assurance, les contrats et marchés en cours, les contrats de maintenance, les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées, les devis présentés et le contrat de syndic en cours. Les documents personnels sont le compte individuel des copropriétaires, la fraction de charges communes courantes et hors budget payées pour les deux derniers exercices comptables, la quote-part du fonds de travaux après approbation des comptes échus, et les avis d’appels de fonds sur les 3 dernières années.

Enfin, doivent également être mis en ligne : la balance générale des comptes et le relevé général des dépenses, les relevés des comptes bancaires séparés, les assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires et les éventuelles décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expirés, la liste des copropriétaires, la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance civile et professionnelle et son attestation de garantie financière.  

Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical :

Le Conseil syndical peut désormais prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Depuis le 25 mai 2019 ce montant est de 15 euros par jour de retard, imputé sur les honoraires de base du syndic, soustraits lors du dernier trimestre de son contrat.

Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles :

Ce décret est sans doute l’un des plus importants, il prévoit de nombreuses modifications et dispositions majeures.

. Tout d’abord l’affichage de la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour (la sanction de cette obligation est la nullité de la convocation). Dans cet intervalle de délai, le copropriétaire peut se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieux et place les pièces justificatives de charges récupérables.

. En second lieu, il prévoit la visioconférence : les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. La décision est prise « sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts ». Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique doit en informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

. Le décret précise aussi que le syndic doit remettre les mandats avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire en début de réunion au président du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l’absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

. Concernant l’accès dématérialisé : l’espace en ligne sécurisé doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. L’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace doivent être, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant l’assemblée générale annuelle.

. Les appels de fonds courants comme ceux pour travaux hors budget peuvent être adressés par le syndic à chaque copropriétaire par lettre simple ou par message électronique, sous réserve de l’accord express des dits copropriétaires. En cas de notification électronique, le syndic doit obtenir l’accord du copropriétaire concerné.

. Enfin, l’accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles : le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic doit permettre aux huissiers de justice d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions de signification ou d’exécution, aux parties communes des immeubles d’habitation.  

Voilà pour le tour d’horizon, sachant qu’un prochain décret très attendu encore est celui du plafonnement des honoraires des syndics pour établissement des états datés. Prévu initialement par la loi ALUR, annoncé pour la fin juillet 2019, c’est dire si le calendrier a pris un peu de retard… La rentrée prochaine promet donc d’être riche en actualité 🙂

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Claire Bessalem

Référent copropriété et rédactrice en chef de https://vivre-en-copro.com

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