Le plan pluriannuel de travaux, pour quoi faire ?

Vous vous demandiez quels étaient les réglementations, les conditions et les bénéfices d’un plan pluriannuel de travaux ?

Claire Bessalem, notre experte en gestion de copropriété, vous apporte des réponses dans l’article ci-dessous.

  1. Un constat insatisfaisant

Il s’agit d’une donnée factuelle : sur un parc national avoisinant les 534.000 copropriétés, 15,5% étaient déclarées en 2011 comme étant en difficultés [chiffres de l’ANAH], soit environ 1.13 million de logements concernés. Pour les autres, la situation est variable : certains immeubles connaissent des moments difficiles mais ponctuels, d’autres peuvent être en situation d’équilibre restreint.

Il semble que le nombre de copropriétés n’étant pas en mesure d’entretenir suffisamment leurs bâtis pourrait être multiplié par deux, soit pas loin de 30% du parc global de copropriétés qui doivent faire face à une aggravation des incidents se produisant en parties communes, faute d’entretien suffisant [fuite d’eau en provenance des conduites ou des chutes, couverture fuyarde, peintures vétustes].

Face à ce constat, et surtout à l’aggravation des dépenses d’entretien en cas d’inaction sur plusieurs décennies, le législateur a essayé d’y remédier en instaurant tout d’abord et tout récemment un Diagnostic Technique Global [DTG], lequel englobe un plan pluriannuel pour travaux, puis par la suite, la création du fonds travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017 [exception faite pour les immeubles de moins de 10 lots].

  1. L’apparition du plan pluriannuel de travaux

C’est la Loi ALUR du 24/03/2014 qui va définitivement établir le plan pluriannuel de travaux en modifiant le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) : le vote du plan pluriannuel de travaux doit être proposé à la première assemblée générale à laquelle sont présentées les conclusions du DTG. On le comprend, le plan pluriannuel de travaux est dans sa forme, lié au DTG. Le Diagnostic Technique Global a pour ambition de préciser l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.

Dans le cas où l’assemblée générale des copropriétaires vote favorablement la réalisation d’un DTG, celui-ci est ensuite présenté lors de la première assemblée générale qui suit sa réalisation, et à cette occasion, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Depuis la modification de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’un fond pour travaux est devenue obligatoire. Celui-ci consiste en une épargne au moins égale à 5% du budget annuel de la copropriété, devant être versée chaque année par les copropriétaires sur un compte spécial géré par le syndic.

Droit réel non remboursable en cas de vente de lot, cette épargne revient au lot du nouvel acquéreur, lequel ne pourra pas plus en faire usage individuellement que son prédécesseur. Seules les copropriétés de moins de 10 lots sont exemptées de l’obligation du fonds travaux. Ce fond est directement utilisable pour la mise en application du plan pluriannuel de travaux et vise à permettre l’utilisation de la cagnotte décidée en assemblée générale, chaque année s’il le faut.

  1. En pratique, comment ça marche ?

Le plan pluriannuel de travaux va permettre tout d’abord aux copropriétaires de prendre conscience des travaux d’entretien inévitables auxquels ils auront à faire face. Le plan est en effet réalisé et rédigé par une équipe pluridisciplinaire d’ingénieurs, d’architectes et d’économistes. Sa vocation est de tenir compte de chacun des aspects des parties communes devant faire l’objet d’un entretien ou de réparations.

Il sera aussi tenu compte des évolutions réglementaires, comme par exemple l’individualisation des compteurs de fourniture d’énergie ou la mise en conformité des ouvrages avec les nouvelles normes thermiques.

Le plan va ensuite instaurer un calendrier prévisionnel, indispensable dans le cadre de la maîtrise du budget annuel de la copropriété, permettant de pouvoir projeter les dépenses sur les 10 prochaines années.

Le plan pluriannuel peut également proposer des solutions de financement, selon l’organisme qui en est rédacteur.

Précisément, combien coûte la réalisation d’un DTG, incluant la rédaction d’un plan pluriannuel ? Rappelons que les tarifs sont libres, et dépendent des diagnostics prévus. Les tarifs médians pratiqués sur le marché sont d’environ 1500 € HT pour un immeuble comportant moins de 10 lots et pourvu d’un système de chauffage collectif, de 1700 à 2200 € HT pour les immeubles de 10 à 20, de 2000 à 3700 € HT pour les plus de 50 lots, et de 2200 € à 5600 € HT pour les Immeubles de Grande Hauteur [IGH].

NB : Les sociétés n’hésitent plus aujourd’hui à utiliser un drone afin de réaliser le maximum d’investigations et notamment sur les parties communes demeurant inaccessibles aux hommes pour raisons de sécurité.  

En cas de budget plus limité, la rédaction d’un audit simplifié est possible et peut inclure sur demande, la rédaction d’un plan pluriannuel de travaux. Enfin, il est aussi possible de mandater l’architecte de l’immeuble, lequel proposera un audit simplifié pour une tarification en régie. Après la présentation du plan pluriannuel de travaux en assemblée, il incombe aux copropriétaires de décider des travaux qui seront à entreprendre. Le plus souvent, c’est au conseil syndical qu’il appartiendra de faire le choix, en liaison avec le spécialiste du bâtiment des travaux prioritaires. Une fois la nature et le calendrier des travaux retenus, l’assemblée générale sera en mesure de décider des travaux et d’appeler les fonds.

Rappelons qu’un entretien régulier des parties communes est bien plus économe que des travaux d’urgence, et permet aussi de répartir les dépenses selon un calendrier qui respectera les capacités financières de l’ensemble des copropriétaires, lesquels ne sont pas tous égaux.

 

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